¿Qué verificar en el contrato preliminar antes de pasar a la escritura definitiva?
El contrato preliminar fija las condiciones del negocio. La escritura definitiva lo ejecuta. Cuando esos dos documentos no coinciden, el error ya está dentro del acto antes de que nadie lo firme.
La revisión entre el preliminar y la escritura no es un formalismo: es el momento en que más errores se detectan y donde más errores se producen cuando se omite.
Por qué el preliminar y la escritura divergen con más frecuencia de lo que parece
Entre la firma del preliminar y la escritura pueden pasar semanas o meses. Durante ese tiempo, las partes negocian ajustes, los datos del inmueble se actualizan, una de las partes cambia de representante, o alguien detecta un error en el preliminar que "se corregirá en la definitiva".
Esas correcciones informales —acordadas por mensaje, por teléfono o de palabra— son la fuente más común de divergencias. Si no se documentan y no se trasladan de forma explícita al borrador de la escritura, la escritura recoge la versión desactualizada.
Qué cotejar, punto por punto
Identidad de las partes
El nombre, el número de cédula o documento de identidad, y la calidad en que actúa cada compareciente deben coincidir exactamente entre el preliminar y la escritura.
Si una de las partes es una empresa, verifica que la denominación social sea idéntica —sin abreviaciones distintas— y que quien firma en nombre de la empresa tenga las mismas facultades que tenía cuando se firmó el preliminar. Los poderes tienen vigencia limitada; un poder que era válido en el momento del preliminar puede haber expirado antes de la escritura.
Descripción del bien o del objeto del contrato
En los actos sobre inmuebles, compara la descripción catastral o registral que aparece en el preliminar con la que figura en el borrador de la escritura. Verifica:
- Número de parcela o matrícula
- Superficie
- Linderos o colindantes
- Número de registro de título, si aplica
Un cambio de superficie que se "corrigió" después del preliminar sin documentación adicional es una divergencia que el notario necesita resolver antes de la firma, no durante.
Precio y condiciones de pago
El precio total, los pagos ya realizados y su imputación, el saldo pendiente, y la forma de pago en el momento de la firma deben estar recogidos de la misma manera en la escritura.
Si entre el preliminar y la escritura hubo un pago parcial que no estaba previsto en el original, comprueba que esté recogido como anticipo y que el saldo que declara la escritura sea el correcto.
Cargas, gravámenes y condiciones suspensivas
El preliminar puede prever que el inmueble se entregue libre de cargas o que ciertos gravámenes se cancelen antes de la escritura. Verifica que el borrador de la escritura refleje que esas condiciones se cumplieron, y que exista documentación que lo acredite en el expediente.
Si el preliminar incluía una condición suspensiva —como la obtención de un permiso o la aprobación de un financiamiento— comprueba que conste que la condición se cumplió, con el documento correspondiente en el expediente.
Fecha de entrega y posesión
La fecha en que se produce la entrega del bien o el traspaso de la posesión suele pactarse en el preliminar. Verifica que la escritura la recoja de forma coherente, especialmente si hubo aplazamientos o ajustes posteriores al acuerdo original.
La divergencia que más cuesta no es la que se detecta tarde
La mayoría de las divergencias entre el preliminar y la escritura se detectan durante la revisión y se resuelven con una corrección en el borrador. Eso no es un problema: es el proceso funcionando bien.
El problema es la divergencia que nadie coteja y que aparece después de la firma. A partir de ese momento, la corrección puede requerir una escritura aclaratoria, la intervención de ambas partes, y en algunos casos, actuaciones adicionales ante el registro.
Establecer un punto de cotejo sistemático entre el preliminar y el borrador de la escritura —antes de que el documento llegue al despacho para su firma— reduce ese riesgo al mínimo.
Cómo organizarlo en el expediente
El cotejo entre el preliminar y la escritura no tiene que ser manual ni depender de la memoria del revisor. Un registro de verificación con los puntos anteriores, completado antes de la firma, deja constancia de qué se cotejó, cuándo y por quién.
Si la revisión detecta una divergencia, esa constancia también documenta la incidencia y cómo se resolvió. Eso protege al despacho si la divergencia se discute después de la firma.
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